物業分析 2015

物業分析 2015

 

努力的人就比較成功。這真不好說了。很多人，幸運就賺很多錢，勇敢買入多層樓，你賺的錢，可能比你去賣白粉更多，還完全合法。

 

當然我理解承擔風險的人取得最大回報，最忙的工作人員，只可賺取工錢。老闆可以一無所有。打工最多不做。所以買樓賺錢不是罪。

 

但是樓市升到現在這價位，還會升嗎？

 

現在一個位處偏遠的翠豐臺，兩房細單位都叫價480萬。想想當年2009年我都算很高人工，買入維景灣畔的三房單位，都只是470萬。首期都一百四十幾萬，當年都感吃力。其實樓價翻了一翻，但人工沒加多少。

 

長期上升原因

問題現在你不買樓租金也不平。1萬多租金，交了就幫人家供樓。如果有首期，供幾十年後，樓就是自己的。如果樓價升就更發達。

 

中年悲劇

早幾年很多人看樓價高就賣掉自住的房子，租屋去了。沒想到高處未算高，今天再入市，交了的租金和差價就已經不見幾一百幾十萬。

 

長線還是看升

美國加息說了N年，其他國家例如中國、日本、歐洲也一起印錢。短期內不會改變。錢就不停貶值。理性來說還是要投資實物。

 

如果看看父母那一代，幾十年前買的樓，升到你不信。當然有高有低，但以十年投資期看，都是賺錢的。

 

為什麼還遲疑不加入炒賣？

 

九七大跌，令人還害怕。

長線升，但如果現在買入，又再跌幾年，感覺會很壞。

 

從成本看，很難大跌

李嘉誠說人工增加和建築成本上升，房子又如何可以平賣？

 

將軍澳地價也四五千，這在香港來說是很平的了，建設成本又四五千，加上利潤四五千。所以一萬五千的售價是合理。只是一般人可以負擔嗎？

 

中國政府不會讓香港死？

當年都說中國人要臉，不會給香港死的，結果就死到你不信。

 

每個房苑放盤量少，現在年青人都一定要有樓才願結婚，需求強，自然不跌。

政府的政策，令原來想賣的都不賣了。

 

但升還是有個極限吧，一直在想誰還有錢買樓？我以前人工算高，購入一個三房單位，約四百七十萬，也要傾家蕩產，才存到首期。現在四百七十萬，只是入場價，這五年香港人工資翻一倍了？這麼高的價，為什麼現在還有人買？或為什麼還有人有能力買？

 

有人說大陸人炒高樓價，以前有可能，但實施雙倍印花稅後，他們差不多絕跡市場。不要把問題都推到大陸人身上。

 

在訪問了不少人，年青人置業，很明顯受家人幫忙，首期是父母提供的，因為樓價上升，所以按出去就拿到錢了，可以給孩子作首期，當然也不可能全部父母都有這個能力或願意這樣。所以這購買力消耗後，樓價就不會再升。但也不一定跌。沒人買，只要不賣就不會跌，反正收租也有不錯回報。

 

所以樓市大跌一定要配合一些事情，令人失去信心。例如銀行減少貸款、利率迅速上升、傳染病、政局不穩、失業率大升、金融風暴等。但不可能預知何時發生這些事情。

 

一定會發生，隨時都可以發生，但誰也說不準什麼時候，所以投資還是要點運氣的。

 

結論

 

細價樓看跌，但也不會大跌，長線還是看好，買樓不是問題。